“这就要谈到我说的第三点，品牌价值。那块地，出过灾，这是负分，会给那地价值减分的。但，我们是谁，是政府。政府最重要的价值是什么？权力。而我们的权力，是能够决定这块地的容积率的。容积率不同，土地的价值就不同。”

吴建国“哦”了一声，一下明白过来。前段时间，他是死啃了和房地产相关的知识的，知道容积率是怎么回事。

但夏书记和杨咏两人一脸茫然。

“两位书记，看来我必须给你们讲讲什么是容积率了。”陈翀微笑道

两位书记频频点头。

陈翀想了想，将面前茶杯提起来，放在他们面前，说，“这杯子，好比是一平米的土地，但在这一米的土地上呢，规定建二平米的房子，容积率，就是2.0，如果是五平方米呢，容积率就是5.0。

好，同样一块一平米的地，你怎么定价呢？如果是2.0的容积率，能卖出20块钱，而5.0，就可以卖出100块钱。为什么？因为，5.0的容积率，可以建五平米的房子呀。所以，房子的价值因为容积率的不同而产生巨大差别！

两位书记，我说明白了吗？”

两人不约而同地点点头，缓缓道：“应该是明白了。”

“那好，你们看看，你们现在规划图上的容积率是多少。”陈翀说着，展开那规划草案，指着一个数字，上面写着“容积率：0.9”。

陈翀道：“这块地，13.5亩，也就是8999平方米。如果是0.9的容积率，只能建8001米左右的房子，如果这样，土地的价值，150万一亩都不能达到……”

陈翀说到这儿，收口了。

夏书记转眼看看杨咏。

杨咏解释道：“我是想让这个培训中心做成一个地标式的美观的公益培训中心，所以，东西两侧不建房，中间保留一大片绿地做操场，那样从三个方向去看主楼，都很精彩。”

陈翀沉默。

夏书记沉默。

杨咏略一沉思，补充道：“这只是我的初步想法，或许，这个定位是有问题的，今天露西跟我说，如果她投资入股，东西两侧是一定要有建筑的。这也就是陈老师刚说的要提升容积率，这样建成后会有更多的房屋可供使用，对吧？”

陈翀点点头。

夏书记有一双浓眉，有点像周恩来。浓眉下深邃的目光稍作思虑，便对陈翀道：“陈老师还有话要说的吧，是不是有所顾忌，觉得不方便说？”

陈翀望望夏书记，随即将目光移开，望着窗外。

夏书记：“我希望你能把内心的话都说出来，哪怕会使我或者杨书记难受、不舒服的话，好吗？”

陈翀把目光收回来，看着自己的脚，然后，抬眼看着夏书记说：“我想抽烟，可以吗？”

夏书记：“可以呀。”说着，他就准备掏烟。

而陈翀已经利索地从自己的精致而漂亮的小包里，掏出细而长的摩尔烟，娴熟地点上，悠然地抽了一口，深吸地吸一口，几乎把烟全吞进肚里了。

杨咏道：“陈老师，你有什么话就请讲吧，哪怕是批评我的话。我们请你来，就是因为我们在这方面是外行，请你指点我们的。你是我们的老师，老师批评学生，是天经地义的。”

陈翀略一沉吟，说：“我这么说吧，培训中心那块地，如果放在西方，他们会怎么做。他们会把那里规划成为一个城市的CBD中心——CBD是中央商务区的意思——然后，凭着这个规划，将这块土地上市拍卖，让许多投资商进行竞价。政府最终会收获很高的土地受让价。

当然，眼下中国，房地产市场还未正式启动，土地拍卖，肯定行不通。但，那块地定性，是值得我们好好思考的。培训中心的功能很简单，教室嘛，这样的功能，现在，在没有培训中心的情况下，不是还在正常运转吗？

所以，我建议，对这块地的作用重新定性。我们现在不是一切以经济建设为中心吗，那我们的规划，还是应该围绕着能不能产生利润进行，而不是公益占据首位。

当然，考虑到当前中国改革的现实，步子迈得太大会跌跟斗的，我建议对原方案进行修改，把培训中心改成文化发展中心，培训，只是其中一部分，将中心的容积率至少提升到6.0，这样，就可以建出近五万平方米的房屋来。

自然，栅栏围墙、绿地操场就不存在，都建成底层净高达五米的房子，在这样的城市核心区，有了这样的房子，我们可以推动建成电子产品一条街、文化艺术产品一条街、时尚产品一条街，而一些高层，可以当商业办公楼出租。

那样，我们就会收获相当的房租收成。”

陈翀将烟摁灭了，莞尔一笑，最后说：“本来，只是说说股份制的事的，关于项目，晚上上车才触碰资料，它的背景和政府的需求等因素，我都不知道，瞎说一气，谨供参考。”

夏书记微笑道：“你瞎说说，都能说出这样有水平的话来，如果认真说，岂不是——啊，哈哈！”

杨咏也笑了。但有些勉强。

夏书记道：“陈老师，我感觉，你越说，我的问题越多。我知道你是大忙人，时间就是金钱。因此，我想邀请你做我们江州市政府的经济顾问，你看行吗？”

从刚才陈翀那段被他逼出来的表述中，夏书记不仅感觉陈翀是个很懂经营的人，更是一个懂得中国政治的人。这样的人才，正是政府眼下急需的。如果她从政，给她当个副市长分管财贸绰绰有余。

陈翀谦让道：“我只是个本科生，有些实战经验而已，做江州市政府的经济顾问，名头大责任也大，恐怕我难以胜任的。再说，我有自己的公司，经常飞海外的。”

夏书记道：“顾问嘛，又不需要坐班，更没有考核，在我们需要的时候，在你有时间的时候，给我们出出主意，提提意见，辅导辅导，就行了。至于顾问费，你开！”

杨咏一听，觉得不妙。这陈翀可算是“海外人士”，今天下午，露西让自己做两份表格，出价就是6万美金约50万人民币。这陈翀若按美国标准收顾问费，夏书记不知你会不会吃惊。呵呵。

但陈翀说：“你们看着给就行，我无所谓的。”

夏书记一拍巴掌，说：“好，爽！我不会让你失望的。”

陈翀接言道：“但愿我不让你们失望。”

杨咏非常在意陈翀话中的这个“你们”，这是在有意和夏书记拉开距离呀。真是非常有心的女人。

一直坐在一边一声不吭的吴建国，此时，似乎刻意地扭头看了一眼墙上的挂钟，又看看自己的手表。似乎要对时。

这时，大家才注意时间。

快十二点了。

陈翀叹了口气，说：“我后天就要飞美国。现在还有几个关键问题，今天一并解决掉，我们一起熬个夜吧。”

夏书记：“那行，陈老师，我们就不和你客气了。我先问一个问题。你刚才的说中心可以将容积率定在6.0，这样，建设成本是不是要提高许多？”

陈翀：“是会提高。但也仅仅是材料和建安成本，和收益比起来，不算什么的。”

夏书记：“目前报的是1.9亿，你粗粗判断一下，如果容积率升到6.0，建安成本会是多少？”

陈翀：“这个我属于外行，这个问题请小吴总来回答，他在这方面可是专家。”

陈翀非常巧妙地把吴建国推了出来。

吴建国也不谦虚——他感觉这种场合的谦虚是没意义的——“建安成本，仅凭容积率，也只能算个大概，还有建筑风格、建筑类型、塑形追求、材料语言等，都是影响建安成本的。现在毛估估，大约在2.6亿至3.2亿元之间。”

杨咏接言道：“那好，我们暂时以中间数2.9亿来推算，陈老师你说了，我们政府必须做大股东。那么，我们必须拿出价值超过1.45亿元的——东西来，才能做大股东，是这样吗？”

陈翀摇摇头。杨咏实在是太外行了，连“资本”这个词都不会说，当然更不懂了，只能用“东西”借代。呵呵。